전세나 월세를 살아본 경험이 있으실 거예요. 예전에는 집주인이 집을 빼라고 하면 빼야 하고 돈을 올려달라고 하면 올려줘야 하는 그런 불합리한 상황을 이유 없이 당하면서 살아야 했던 시절이 있었습니다. 지금은 법의 테두리 안에서 상황이 많이 달라졌습니다.
계약갱신청구권
2020년 계약갱신청구권이 실행되었습니다. 원래도 있었던걸로 알고 있는데 조금 더 강제성이 생기게 된 것 같습니다. 계약갱신청구권을 도입 전에는 임대인과 임차인이 서로 협의하여 계약기간을 연장해 왔다면 이제는 임차인이 원한다면 4년간 마음 편히 안정적으로 거주할 수 있게 되었습니다. 예전에는 임대인이 갑의 인장에서 원하는 대로 거주와 계약종료를 결정했다면 이제 임차인에서 조금 더 많은 선택권이 주어졌습니다. 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
그렇다면 이런 계약갱신청구권의 행사는 방법은 어떻게 될까요?? 전화상 구두나 문자로 또는 이메일등 모든 방법이 가능하지만 앞으로 일어날 수 있는 불미스러운일들을 피하기 이해서는 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 그에 따라 내용증명 등 우편으로 보내는 것을 추천드립니다.
그럼 계약갱신청구권의 궁금한 사항을 하나씩 풀어보도록 하겠습니다.
임대인에게 언제부터 계약갱신 요구를 할 수 있을까요??
계약갱신 요구는 6개월전부터 1개월 전까지의 기간에 청구할 수 있습니다.
(기존 1개월 → 2개월) 2020년. 12. 10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약에 적용됩니다.
묵시적 갱신으로 갱신 된 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까요??
묵시적 갱신으로 거주중에 잇으셔도 계약갱신청구권의 행사는 가능합니다.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 구별됩니다. 이미 4년 이상 거주한 임차인도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요??
계약갱신청구권을 행사하여 거주중에 언제든지 임차인은 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전까지 3개월간의 임대료는 납부하여야 합니다.
임대인은 계약갱신청구권으로 거절 할 수 있나요?
일반적으로 임대인은 임차인과의 계약을 특별한 사유가 없는 이상 계계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
임대인이 계약거절을 할 수 있는 사유는 아래와 같습니다.
계약갱신청구권 해지 시에 복비는 누가 지불해야하나요??
갑작스럽게 임차인의 계약해지 통보를 받게 되면 당황스러울 수밖에 없습니다. 만약 임차인이 이사를 가야 할 경우에 임대인에게 3개월전에 통보를 해 주어야 합니다. 법에서 그래도 임대인에게 보증금이나 다음 임차인을 들일 준비의 시간을 준것입니다. 통보 후 3개월 이후에 보증금을 받아서 이사를 가시면 되시면 복비 또한 임대인이신 집주인이 지불해야 합니다.
만약, 통보 후 3개월이 되기도 전에 빠르게 이사를 가야할 상황이면 복비는 임차인이 지불하고 이사를 가셔도 무방합니다.
빠른 이사를 원할 경우 서로 가장 좋은 방법은 합의하에 다음 임차인을 구하도록 함께 노력하고, 복비 부담에 대한 부분은 서로 합의하면 가장 좋겠죠 ^^
허위의 계약 갱신청구권 거절 시
임대인과 임차인의의 관계가 균형 잡게 하기 위해 임대인이 직접 거주하기를 원할 경우 계야 갱신청구권의 거절을 할 수 있도록 하였습니다. 다만 이를 악용하여 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해 임차인이 요구한 갱신기간 동안 임대인이 제3자에게 임대한 사실을 알게 되면 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
※ 계약갱신청구권 허위 거절 시 손해배상 산정
- 임대임과 임차인 간 손해바상 예정액
- 이의 내용이 없을 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
① 갱신 거절 당시 월단위 임대표(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월 분에 해당하는 금액
② [임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료-갱신거절 당시 월단위 임대표]의 2년분에 해당하는 금액
③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
다른 궁금하신 사항이 있으시면 나라에서 운영하는 아래 문의처에 전화하셔서 더욱 상세한 내용 전달받으시길 바랍니다.
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